Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Unter Anschlussfinanzierung versteht man die Fortführung einer Baufinanzierung mit einem modernen Kredit. Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung Ihrer allerersten Finanzierung ausgelaufen ist, nichtsdestominder noch eine Restschuld weiterfinanziert werden muss. In den mehrheitlichen Fällen läuft das folgendermaßen ab:

Wenn die einleitende Baufinanzierung endlich unter Dach und Fach ist, ist für die mehrheitlichen Hauskäufer zunächst durchatmen angesagt. Doch flink ziehen die Jahre ins Land und längst bald läuft die erstmalige Sollzinsbindung ab – der Zeitraum, für den die Konditionen Ihres Kreditvertrags festgeschrieben wurden. Häufig sind das 5 bis 20 Jahre. In der Regel haben Sie Ihre Schulden binnen der Bank in diesem Zeitraum trotzdem noch nicht beglichen, und eine Restschuld bleibt übrig. Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, um jene Restschuld zu tilgen. Das bedeutet, Sie unterschreiben während Ihrer Hausbank oder einem zusätzlichen Lieferanten einen innovativen Vertrag für ein Anschlussdarlehen mit einer sonstigen Zinsbindung zu zusätzlichen Zinsen. Die häufigsten Immobilienkäufer kommen also nicht um eine Anschlussfinanzierung herum. Doch wann sollten Sie sich wahrhaftig um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Wann Sie Ihr Anschlussdarlehen planen sollten

Ihre Bank ist grundsätzlich hierzu verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu Ihnen Kontakt aufzunehmen. In der Regel unterbreitet sie Ihnen darauf folgend ein Angebot für ein Anschlussdarlehen. Doch empfehlen wir Ihnen, sich selber frühzeitiger mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu befassen, zuletzt können Sie Ihre Zinskosten mit einem preisgünstigen Anschlussdarlehen klar reduzieren oder trotz alledem die monatlichen Raten für Ihr Gebäude und hierdurch Ihre finanzielle Belastung spürbar reduzieren.

Spätestens fünf Jahre vor Ablauf Ihrer allerersten Zinsbindung ist es Zeit, um die heimische Komfortzone zu verlassen und sich mit dem sonstigen Verlauf Ihrer Baufinanzierung auseinanderzusetzen.

Wie kostengünstig Ihr Anschlussdarlehen wird, hängt darüber hinaus vom richtigen Zeitpunkt ab und den messen Sie mittels der neumodischen Lage der Bauzinsen. Wenn Sie problemlos ausschließlich auf ein Angebot zur Anschlussfinanzierung von Ihrer Bank warten, haben Sie eventuell den Zeitpunkt für ein Anschlussdarlehen zu günstigeren Zinsen verpasst.

Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung

Wenn Ihre Anschlussfinanzierung ansteht, empfehlen wir, im ersten Schritt einen Blick auf die Marktlage zu werfen und zu überprüfen, wie sich die Hypothekenzinsen derzeit erstellen. Wenn Sie dies in Erfahrung gebracht haben, können Sie abwägen, ob Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung eventuell noch warten oder ohne Zeitverzug handeln sollten, um ein wenn irgend wahrscheinlich kostengünstiges Anschlussdarlehen zu erhalten.

Bei der Einschätzung gilt es derzeit, die jetzt marktüblichen Bauzinsen in Relation zu Ihrem nunmehrigen Zins zu setzen: Sind die Zinsen momentan ebenfalls hoch, niedriger oder höher als der Sollzins, den Sie im Augenblick haben? Diese Erleuchtung offeriert eine erstmalige Grundlage für Ihre Entscheidung, wie es weitergehen soll. Wir schlüsseln Ihnen die drei Fälle auf, zeigen Ihnen was die Konstellationen für Sie bedeuten und ebenso die künftige Zinsentwicklung Ihre Entscheidung beeinflussen kann.

Fall 1: Die aktuellen Bauzinsen liegen auf demselben Niveau wie Ihr jetziger Zins.

Die marktüblichen Hypothekenzinsen sind zum Zeitpunkt Ihrer Anschlussfinanzierung näherungsweise gleichwohl hoch wie der Sollzins Ihrer momentanen Finanzierung. Sie würden sich also weder aufpeppen noch eklatant verschlechtern. Wichtig ist dieser Tage die Frage: Was sagen die Experten, wohin sich die Zinsen in der zukünftigen Zeit erzeugen werden? Steht der Trend auf „Anstieg“, danach wäre unmittelbar handeln angesagt. So behüten Sie sich wenigstens die Konditionen, die Sie gegenwärtig bereits haben, für die darauf anschließenden 10, 15 oder 20 Jahre. Steht der Trend auf „Absinken“, darauf folgend wäre es natürlich klüger, noch in gewissem Umfang zu warten. Denn anschließend wahren Sie die Gelegenheit, mit einem niedrigeren Zins in die nächste Runde zu beginnen. Beaufsichtigen Sie also die Zinsentwicklung und lesen Sie in Publikationen wie unserem Zinskommentar nach, wohin die Zinsen künftig tendieren werden.

Fall 2: Die aktuellen Bauzinsen sind niedriger als Ihr jetziger Zins.

Wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind, können Immobilienbesitzer sich freuen: Für die bevorstehenden Finanzierungsrunde können Sie mit ausgereifteren Konditionen rechnen. Das klingt nach: augenblicklich zuschlagen und eine günstige Anschlussfinanzierung abschließen, sobald es wahrscheinlich ist. Doch halt – was, wenn die Zinsen noch weiter sinken? Darauffolgend wäre warten klüger. Ebenso hierbei gilt: Zinsprognosen im Auge behalten, um den richtigen Zeitpunkt abzupassen.

Fall 3: Die aktuellen Bauzinsen sind höher als Ihr jetziger Zins.

Die Zinsen sind in der Zwischenzeit gestiegen und haben Ihren alten Sollzins überholt? Das ist auf den ersten Blick natürlich die ungünstigste Ausgangssituation. Der erstmalige Reaktionsimpuls sagt Ihnen wahrscheinlich: warten. Doch gleichfalls hier gilt: Lesen Sie sich die Zinsprognosen von Experten durch. Immerhin ist es wahrscheinlich, dass die Zinsen in absehbarer Zeit noch weiter steigen, und folgend wäre warten schlecht. In dem Zusammenhang sollten Sie die Aussicht nutzen, sich den zwar höheren Zins zu schützen, bevor Sie noch schlechtere Konditionen in Kauf nehmen müssen. Falls die Zinsprognosen auf fallende Zinsen aufmerksam machen, macht sich etwas Geduld hingegen finanziell bezahlt.

Arten des Anschlussdarlehens:
Prolongation, Umschuldung, Forward Darlehen

Die oben beschriebenen Fälle zeigen: Die Lage muss differenzierter betrachtet werden, um zum richtigen Zeitpunkt die richtige Entscheidung zu treffen. Zinsprognosen unterstützen Ihnen hierbei, Ihre Situation richtig einzuschätzen und den entsprechenden Zeitpunkt für Ihre Anschlussfinanzierung zu finden. Nun stellt sich ausschließlich noch die Frage, für welche Beschaffenheit Sie sich entscheiden. Im Prinzip existieren zwei herkömmliche Versionen der Anschlussfinanzierung: die Prolongation und die Umschuldung. Hinzu kommen noch das Forward Darlehen als gezielte Variation der Anschlussfinanzierung.

Bei der Prolongation verlängern Sie problemlos Ihren bestehenden Vertrag mit der aktuellen Bank.
Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einem innovativen Lieferanten.
Mit einem Forward Darlehen können Sie ebenso umschulden als gleichfalls prolongieren. Ob innerhalb Ihrer Hausbank oder innerhalb einem modernen Lieferanten, das Forward Darlehen gibt Ihnen die Gelegenheit, Ihre Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre vor Ablauf Ihrer heutigen Baufinanzierung abzuschließen.

Im Folgenden stellen wir Ihnen die drei Rubriken der Anschlussfinanzierung mit Ihren Vorteilen und Nachteilen in Kurzform dar und zeigen, welches Darlehen wann infrage kommt.

Bei der alten Bank bleiben: die Prolongation

Bei einer Prolongation veranlassen Sie die Verlängerung des längst bestehenden Darlehens innerhalb Ihrer bisherigen Bank, passen währenddessen nichtsdestominder die Zinskonditionen für die innovative Zinsbindung an. Der Nutzwert: Eine Prolongation ist überaus angenehm und unbürokratisch. Zum Beispiel ein halbes Anno vor Ablauf Ihrer Zinsbindung sendet Ihnen die Bank einen innovativen Finanzierungsvorschlag. Die Abwicklung geschieht überwiegend ohne erneute Bonitätsprüfung, zumal Ihre Informationen längst vorliegen.

Da also innerhalb solcher Beschaffenheit der Anschlussfinanzierung kein Bankenwechsel stattfindet, bleiben Ihnen die Aufwendung für eine Grundschuldübertragung erspart. Gewissensbisse Sie nichtsdestominder: Die Finanzierungsvorschläge anderer Banken sind größtenteils besser als der Prolongationsvorschlag Ihrer Hausbank. Vertrauen Sie also nicht darauf, dass die einleitende Offerte längst das Bestmögliche ist, was Ihre Bank zu bieten hat. Vergleichen Sie die Konditionen mit denen anderer Banken und nutzen Sie jene Wissen, um mit Ihrer Bank zu verhandeln! Das Institut sollte Ihnen manchen Prozentpunkte im Zins dagegen kommen – bekanntermaßen waren Sie jahrelang ein solventer Kunde, der seine Schulden nachweislich wiederholend beglichen hat.

Auf zur neuen Bank: die Umschuldung

Wird die Anschlussfinanzierung im Zuge einer modernen Bank abgeschlossen, handelt es sich um eine Umschuldung des Immobiliendarlehens. Ihr größter Pluspunkt besteht in den ausgefeilteren Zinsbedingungen, die Sie sich in diesem Fall beschützen können. Zwar fallen im Zuge einer Umschuldung Grundbuch- und Notarkosten an, da die Grundschuld während einem Gläubigerwechsel von der alten auf die neumodische Bank übertragen werden muss. Nichtsdestoweniger holen Sie jene Gebühren mit Hilfe den Zinsvorteil des neuartigen Finanzierungsvorschlags meistens schnell erneut rein, und der bürokratische Aufwand hält sich gleichfalls in Grenzen. Unser Grundbuchrechner zeigt Ihnen, wie hoch Ihre Grundbuch- und Notarkosten ausfallen würden – auf diese Weise können Sie sie in Relation zu den Zinskosten setzen, die Sie per die Umschuldung einsparen. Übrigens: Reichlich Banken übernehmen die anfallenden Wechselkosten, um Sie als Bezieher zu profitieren.

Schon Jahre vorher Zinsen sichern: das Forward Darlehen

Das Forward Darlehen offeriert Ihnen ein besonderes Privileg: Sie können es binnen Kluge-Finanzierung bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf Ihrer jetzigen Zinsbindung abschließen und auf diese Weise die jetzt preiswerten Zinsen für Ihre darauf folgend gebrauchte Anschlussfinanzierung konservieren. Die Restschuld des vorherigen Darlehens wird per das Forward Darlehen getilgt. Ferner handelt es sich um ein in dieser Art bezeichnetes Annuitätendarlehen, das sich von Seiten monatliche Raten auszeichnet, die über die komplette Laufzeit hinweg kontinuierlich bleiben. Gewöhnlich fallen für das Forward Darlehen keine Bereitstellungsgebühren an.

Beim Forward Darlehen existieren eine Faustregel, die Bestand hat: Es lohnt sich grundsätzlich darauf folgend, wenn sämtliche Zinsprognosen sagen, dass die Bauzinsen steigen werden – und zwar abgetrennt hierdurch, ob die Bauzinsen gerade höher oder niedriger sind als Ihr jetziger Zins. Wenn Sie daraufhin trotz Prognose, dass die allgemeinen Bauzinsen weiter steigen, kein Forward Darlehen abschließen, verschlechtern Sie sich in nächster Zeit noch weiter im Zins. Sollen die Zinsen hingegen sinken, ist es ratsam, noch abzuwarten und nicht zu früh tätig zu werden.

Anschlussfinanzierung kündigen ohne Zusatzkosten

Wer seine Anschlussfinanzierung zu passablen Konditionen ins Trockene gebracht hat, ist gewöhnlich erst mal froh, eine gute Lösung gefunden zu haben. Niemand will schnell erneut über eine Kündigung des Kreditvertrags nachdenken. Die Problematik kann trotzdem auch in dieser Art nach kurzer Zeit von Neuem derzeit werden, weshalb wir an jener Örtlichkeit noch beleuchten möchten, wie die Kündigung einer Anschlussfinanzierung funktioniert.

Für die neumodische Finanzierungsrunde mussten Sie abermals eine Sollzinsbindung definieren. Nehmen wir einmal an, Sie haben sich für 15 Jahre entschieden. Nun läuft der neumodische Kredit ohnehin, trotzdem nach einiger Zeit stellen Sie fest: Die Zinsen sind gesunken. Nun würden Sie gern Ihre Anschlussfinanzierung kündigen und sich einen modernen, günstigeren Kreditvertrag zulegen. Doch ist das auf diese Weise reibungslos glaubwürdig? Die Antwort heißt: Ja und nein. Die gute Nachricht: Es existieren eine Situation, in dem die Bank Sie vorzeitig und kostenlos aus dem Vertrag lassen muss, und zwar wenn Ihre Anschlussfinanzierung schon längere Zeit als zehn Jahre läuft. Die unzureichende Nachricht: In allen sonstigen Situationen sieht es schlecht für Sie aus.

Kostenloser Ausstieg nach 10 Jahren

Jedweder Baufinanzierungskredit kann nach Ablauf von 10 Annos zu jedem Zeitpunkt mit einer Frist von sechs Monaten kostenlos gekündigt werden, dies schreibt der Gesetzgeber in §489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fest. Das bedeutet, Sie können ebenfalls nach 10 Annos, 11 Annos, 12 Annos oder noch später kündigen. Wichtig ist bloß, dass gut und gerne 10 Jahre vorüber sind. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt nicht allein für Ihre erstmalige Finanzierung, anstelle gleichfalls für sämtliche nachfolgenden – also gleichwohl für die Anschlussfinanzierung. Das Landgericht Bochum hat dies noch mal in einem bestimmten Urteil bestätigt (AZ I-1 O 68/15). Die Voraussetzung dazu heißt: Sie haben ebendiese Anschlussfinanzierung binnen Ihrer vorherigen Bank vorzeitig verlängert, also ein Forward Darlehen abgeschlossen und darüber prolongiert. Entscheidend im Zuge alldem ist übrigens das Datum des Abschlusses, nicht der Beginn der Zinsbindung. Ein Beispiel: Haben Sie am 30.11.2005 ein Forward Darlehen während Ihrer bisherigen Bank abgeschlossen, das am 01.12.2008 in Kraft treten sollte und dessen Zinsbindung bis zum 30.11.2018 ausgemacht war, anschließend können Sie es gleichermaßen auf diese Weise am 30.11.2015 mit einer sechsmonatigen Frist zum 01.06.2016 kündigen.

Weitere Fälle, in denen eine Baufinanzierung kündbar ist

Die Bank ist grundsätzlich nicht dafür verpflichtet, Sie frühzeitig aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Es existieren allerdings Konstellationen, in denen Sie es muss:

Wenn Sie Gebäude oder Wohnung verkaufen wollen. In diesem Zusammenhang darf die Bank sich Ihnen nicht in den Weg stellen, denn ein Verkauf ist immer Ihr gutes Recht.
Wenn Sie den Finanzierungsbedarf für die Immobilie steigern müssen, die Bank nichtsdestominder nicht zu einer Nachfinanzierung parat ist. Dies kann bspw. eintreten, wenn Sie ihren Dachboden ausbauen müssen, weil eine pflegebedürftige Person während Ihnen einzieht und Sie sich mit den Ausbaukosten verkalkuliert haben. Ist die Bank anschließend nicht parat, einen anderen Kredit zu realisieren, obwohl das Gebäude jedoch höher beliehen werden könnte, haben Sie in den meisten Fällen ein Kündigungsrecht.

In beiden Fällen darf und wird die Bank nichtsdestominder eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, weil ihr mithilfe die vorzeitige Kündigung des Darlehens Zinszahlungen der folgenden Jahre entgehen. Wie hoch ebendiese Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde, können Sie mit unserem Vorfälligkeitsrechner im Vorfeld herausfinden.

Bausparvertrag als Alternative zur Anschlussfinanzierung

Eine Wahlmöglichkeit zur Anschlussfinanzierung blieb bisher unerwähnt: Der Bausparvertrag. Gleichwohl er taugt unter eigenen Anforderungen dafür, Ihre Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung abzutragen. Diese Lösung hat nichtsdestotrotz Vor- und Nachteile, die es exakt gegeneinander abzuwägen gilt. Zunächst zum Vorgehen: Der Bausparvertrag durchläuft zwei Phasen, die Ansparphase und die Darlehensphase. Die Ansparphase dauert zumeist sieben oder acht Jahre, in solcher Zeit leisten Sie regelmäßige Sparbeiträge. Danach gibt Ihnen die Bausparkasse ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, und zwar zu den Zinsbedingungen, die während Abschluss des Bausparvertrags galten.

Dieses Bauspardarlehen lässt sich für die Anschlussfinanzierung anwenden. Somit können Sie mittels den frühzeitigen Abschluss eines Bausparvertrags die heutigen Zinsen außerdem noch längere Zeit vorweg konservieren als im Zuge einem Forward Darlehen, bekanntermaßen sieben bis acht Jahre (Forward Darlehen: maximal 5,5 Jahre).

Forward Darlehen gegen Bausparvertrag: Was ist besser?

Wenn der Bausparvertrag einem noch längere Zeit im Vorfeld günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichert, wo liegen darauf folgend die Vorzüge eines Forward Darlehens? Die Antwort: Der Bausparvertrag hat als Anschlussfinanzierung einen konkreten Nachteil, bekanntlich seine Zuteilungsreife. Beim Forward Darlehen ist gewährleistet, dass Ihnen die unverfälscht vereinbarte Darlehenssumme ebenfalls spezifisch anschließend zur Auswahl steht, wenn Ihr erstes Darlehen ausläuft und Sie die Anschlussfinanzierung benötigen, um es zu tilgen. Beim Bausparvertrag existieren dazu keine Garantie. Er wird zwar grundsätzlich nach sieben oder acht Annos zuteilungsreif, das lautet nichtsdestotrotz noch nicht, dass Sie das Bauspardarlehen anschließend genau zu diesem Zeitpunkt erhalten. Eine Bausparkasse kann bekanntlich pro Zuteilungsperiode lediglich eine besondere Anzahl an Bausparern mit dem Darlehen versehen. Mit ein wenig Pech müssen Sie potenziell warten und für einige Monate eine teurere Zwischenfinanzierung zur Überbrückung ausrichten. Das ist das Risiko, das Sie beim Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung begleitet.

Im Gegenzug existieren beim Bausparvertrag, unterschiedlich als beim Forward Darlehen, keine Abnahmeverpflichtung. Angenommen, die Zinsen sind in der Zwischenzeit noch weiter gesunken und jetzt wäre es attraktiver, ein modernes Darlehen abzuschließen, als das Bauspardarlehen mit einem höheren Sollzins anzunehmen. Daraufhin steht es Ihnen frei, das Bauspardarlehen mühelos abzulehnen und sich das Angesparte aus dem Bausparvertrag auszahlen zu lassen. Das ist wiederum ein Surplus, mit dem das Forward Darlehen nicht punkten kann: Aus dem Forward-Darlehen-Vertrag kommen Sie nicht ohne Sonstiges raus, ganz egal, wie sich die Zinsen in der Zwischenzeit erfunden haben.

Fazit: Bausparvertrag flexibler, aber risikoreicher

Und der Bausparvertrag hat noch mehr zu bieten: Bei einem Bauspardarlehen können Sie zu jedem beliebigen Zeitpunkt kostenfreie Sondertilgungen leisten und es darüber hinaus vollkommen zurück bezahlen, ohne Kündigungsfristen vollbringen oder Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das ist während einem Forward Darlehen in diesem Umfang unmöglich. Es offeriert nicht selten ausschließlich eine begrenzte Anzahl kostenloser Sondertilgungen, und eine komplette Ablösung ist in der Zinsbindungsfrist kaum durchsetzbar. Stellt sich also die Frage, ob Sie das Risiko der Zuteilungsreife in Kauf nehmen möchten, um daraufhin von der Wahlfreiheit und den Sondertilgungsmöglichkeiten des Bausparvertrags zu gewinnen, oder ob Ihnen der verspricht komplette Übergang eines Forward Darlehens lieber ist.

Nützliche Hilfe zur Anschlussfinanzierung holen

Früh genügend handeln, den richtigen Moment für günstige Zinsen abpassen, einen betreffenden Kredit finden – wir geben zu, die Suche nach einer Anschlussfinanzierung für Ihr Gebäude kann zum Hürdenlauf werden. Lassen Sie das nicht zu, stattdessen suchen Sie sich fachkundige Hilfe. Die Spezialisten von Kluge-Finanzierung stehen Ihnen binnen alldem von Beginn an zur Seite. Wie zum Beispiel, wenn es um der Beschluss Prolongation oder Umschuldung geht: Im Beratungsgespräch finden Sie vereint heraus, welche Version besser zu Ihnen und Ihren gegenwärtigen Verhältnissen passt. Als Erfinder des Forward Darlehens zeigen wir Ihnen gleichermaßen, welche Opportunitäten Ihnen jene spezielle Alternative offeriert. Anschlussfinanzierung? Nichts reibungsloser als das – gemeinsam nehmen wir die Hürden mit Leichtigkeit.

Termin vereinbaren